Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen pravilniku. V petem odstavku 29. člena pa je določeno, da upravnik sestavi na podlagi izpolnjenih obrazcev seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov. Skladno z določbo šestega odstavka lahko uporabnik, ki prebiva v stavbi, pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. Slednja določba je posledica ugotovitve, da je bilo v posamezni enoti nastanjeno tudi večje število uporabnikov, pa s tem lastnik in upravnik nista bila seznanjena. Ostali uporabniki večstanovanjske stavbe pa so se pritoževali, ker so plačevali toliko večje zneske posameznih obratovalnih stroškov.
Pri delitvi obratovalnih stroškov glede na število uporabnikov posamezne enote se je zasledovalo načelo, da teh stroškov ne bi plačevale tiste osebe, ki sicer živijo v določenem stanovanju (stalno ali začasno prebivališče), vendar so zaradi raznih okoliščin dalj časa odsotne, odsotnost pa je mogoče tudi listinsko dokazati s strani določene pravne osebe, ustreznih uradnih listin ipd. Glede na določbo četrtega odstavka 29. člena pravilnika, kjer so le primeroma navedene najpogostejše in tipične okoliščine, ko bi se lahko upoštevalo manjše število uporabnikov zaradi daljše odsotnosti, se v praksi kažejo primeri odsotnosti zaradi:
- šolskih ali študijskih obveznosti (potrdilo izobraževalnih organizacij o napotitvi delavca v drug oddaljen kraj, državo ipd.
- Dijaki in študentje, ki se šolajo izven kraja stalnega prebivališča, priložijo potrdilo o šolanju in potrdilo o začasnem prebivanju na primer v dijaškem ali študentskem domu, pri zasebniku ipd.),
- odsotnosti zaradi redne zaposlitve v drugem kraju (potrdilo delodajalca, uporabnik uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri študentih),
- opravljanja službenih obveznosti (potrdilo delodajalca o napotitvi delavca v drug oddaljen kraj, drugo državo ipd.),
- zdravljenje v bolnišnici, toplicah ipd. z napotitvijo zdravnika (potrdilo zdravnika in potrdilo ustanove, ki je zdravljene ali rehabilitacijo izvajalo),
- začasen ali trajen odhod v dom za starejše (potrdilo ustanove), prestajanje zaporne kazni, (potrdilo ustanove) itd..
Nikakor pa se ne šteje, da gre za spremembo števila uporabnikov posamezne enote, če je uporabnik odstoten več kot 15 dni na primer zaradi preživljanja dopusta izven kraja bivanja (letni dopusti, potovanja, toplice ipd.), razne odsotnosti zaradi lastne odločitve (bivanje pri sorodnikih, prijateljih, na vikendu ipd. ), odsotnosti od doma zaradi narave dela (razna terenska dela, avtoprevozništvo, ipd.)
Delitev stroškov skupne porabe elektrike ureja četrta alinea prvega odstavka 25. člena. Ti stroški so večji s pogosto uporabo dvigala, uporabniki pa niso zgolj lastniki ali najemniki stanovanj, pač pa tudi obiskovalci, še večji pa je problem, če je v večstanovanjski hiši tudi poslovni prostor. V tem primeru je nemogoče določiti število oseb-uporabnikov. Zato je v pravilniku predpisana delitev stroškov po površini.
Iz stanovanjskega zakona izhaja, da se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. V primeru, da podpisovanje listine ni uspelo, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov po pravilih iz 37. člena zgoraj omenjenega zakona. Odločanje v primeru solastništva ureja 15. člen pravilnika, in sicer tako, da se pri odločanju šteje, da vsak solastnik odloča v višini svojega solastniškega deleža. V primeru podpisovanja listin, pa 16. člen pravilnika pove, da lahko lastnik ali solastnik za odločanje pisno pooblasti drugo osebo. Pooblastilo je lahko dano trajno ali za posamezno odločanje. V primeru trajnega pooblastila, mora le-to biti notarsko overjeno.
Iz 10. člena pravilnika izhaja, da v kolikor zbor lastnikov ni sklepčen, se prisotni lahko z večino prisotnih po solastniških deležih odločijo o sklicu ponovljenega zbora. Upravnik mora posredovati vabila najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem zbora. Ponovni zbor se lahko izvede šele po preteku tega roka. Na ponovljenem zboru se lahko veljavno glasuje le o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje, in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih
V eno lastniških nepremičninah običajno s stavbo upravlja lastnik, ki skrbi za to,
da se stavba vzdržuje in da se plačujejo računi za vodo, elektriko in podobno.
Skrb za stranke brez neposrednega, človeškega odnosa do strank pomeni anonimno poslovanje. Naše osnovno vodilo je sodelovanje, ki je lahko v korist obema stranema.
Vsaka stavba potrebuje nekoga, da jo vzdržuje in skrbi za njeno delovanje. V interesu vseh lastnikov je, da je stavba dobro vzdrževana, sicer lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražje sanacije. Drugo pa je potreba po delovanju stavbe in organizaciji življenja vseh stanovalcev.
Pri več lastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik, ki ga izberejo etažni lastniki. Upravljanje stanovanj podrobno določajo Stvarnopravni zakonik, Stanovanjski zakon in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb.
Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki, kar se šteje za posel rednega upravljanja. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.
Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži. Delitev stroškov je mogoče s pogodbo o medsebojnih razmerjih, urediti drugače.
Slovenian